2月25日，上海五部门联合发布楼市优化新政“沪七条”，从放宽购房门槛、优化公积金贷款、完善房产税政策等多维度释放利好，精准激活刚需与改善型购房需求。新政落地一个月，多方数据显示，上海楼市二手房市场量价企稳，新房市场开启修复性上涨，成为全国楼市“小阳春”行情中活跃度最高的城市。
二手房市场率先回暖 量价稳库存降特征显著
“沪七条”的核心红利，在于大幅降低了购房准入门槛并减轻置业成本，为市场注入直接动力。在限购政策上，非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税缴纳年限从3年缩短至1年，满3年还可在外环内增购1套住房，持居住证满5年的非沪籍群体购房无需社保/个税证明，直接激活了外来从业者的刚需群体；公积金贷款政策的优化更是成为核心推手，首套住房公积金最高贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女家庭等政策后最高可达324万元，且实施“认房不认贷”，多子女家庭二套购房也能享受额度上浮，大幅降低了刚需和改善群体的置业压力。此外，沪籍成年子女首套住房暂免房产税的政策，也为置换需求释放提供了支持。据同策研究院监测，新政中“公积金贷款额度提升”对来访的拉动贡献达77%，政策定向精准性凸显。
新政满月之际，二手房市场成为新政最直接的受益者，呈现“量涨、价稳、库存降”的积极走势，刚需主导的市场特征尤为明显。中指院数据显示，新政实施后二手房成交环比连续三周回升，3月14日单日成交达1472套，创近两年单日成交第二高；3月9日-15日单周成交7233套，刷新近五年周成交纪录。
上海链家数据则显示，3月1日-23日二手房已成交2.24万套，同比2025年增长11%，日均带看量、新增客户量较新政前分别增长30%、51%，购房者入市信心显著提升。
业内人士预测，3月上海二手房全月成交量有望突破3万套，远超月均2万套的市场基准线。
成交结构上，低总价刚需房源成为绝对主力，300万元以下二手房成交占比持续攀升，表明沪七条精准触达外来刚需群体，夯实了楼市底部成交。同时，市场供需矛盾得到缓解，二手房挂牌量从此前常态的15万套回落至13万套，业主心态转向乐观，挂牌价理性调整，市场从买方主导逐步回归供需平衡，价格实现止跌企稳。
新房市场修复提速 首改主导郊区发力特征凸显
新房市场虽修复节奏滞后于二手房，但在政策带动下已迎来明确的回暖信号，呈现“量升价调、首改主导、郊区发力”的特征，供应端也同步扩容。上海中原地产数据显示，3月16日-22日上海新建商品住宅成交面积7.94万平方米，环比大涨24.41%。郊区成为拉动成交的核心力量，嘉定区以12.46万平方米的成交量居首，宝山区成交环比涨幅达52.62%，浦东板块也环比增长34.62%，而中心区域恢复相对温和。产品结构上，首次改善型项目成为市场主力，3万元/平方米-6万元/平方米的首改类产品在成交量前十排行榜中占据6席且跻身前六位；受成交结构向中低价位倾斜影响，新房成交均价73199元/平方米，环比下跌11.14%，量升价调成为显著特点。
供应端方面，房企推盘节奏明显加快，3月16日-22日新房入市面积4.52万平方米，环比增加33.47%，4个全新入市楼盘中有3个为单价10万元/平方米的高端改善项目，大宁板块中建玖上琅宸单盘投放1.76万平方米，为市场提供了更多高端选择。
中指院数据也显示，3月第2周新房成交面积创2026年以来周度新高，大华星屿、象屿天辰雅颂等多个项目陆续开盘，3月下旬新房供应有望迎来阶段性放量，为成交持续修复提供支撑。
此外，新房售楼处到访量始终维持高位，二手房市场的火热也为新房转化出大量潜在消费群体，市场情绪持续向好。
土地市场平稳发展 坚定质量优先发展导向
土地市场作为楼市的“风向标”，在沪七条实施后也展现出平稳发展的态势，延续质量优先的发展导向。房企拿地更趋理性，土地市场从规模扩张向质量提升的转型趋势愈发明确。
3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出让平稳收官，3宗地块分别位于嘉定新城、徐汇长桥和青浦西虹桥，成交总金额约68.09亿元，仅青浦西虹桥地块出现6.6%的溢价，其余两宗均底价成交。在新政背景下，房企拿地更注重项目安全边际，而非规模扩张，核心优质地块仍具吸引力，整体溢价率保持平稳。
市规资局日前还公布了2026年度拟出让住宅用地清单第三批次，继续控制单批次供地规模，注重地块质量与区域发展的匹配，土地市场从规模扩张向质量提升的转型趋势明确。
新政满月，上海楼市的修复成效显著。上海中原地产市场分析师卢文曦分析，中低价位产品成为市场稳定的“基石”，二手房的止跌上涨和新房的持续回暖形成正向循环，推动楼市整体向好。
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